کسی که به آنچه خداوند بر او واجب ساخته عمل کند از بهترین مردمان است.امام زین العابدین (ع)      
کد خبر: ۳۰۹۰۷
تاریخ انتشار: ۱۰ شهريور ۱۳۹۶ - ۱۳:۳۹
بقلم ؛ دکتر امیرحسین پورجوهری معمار و شهرساز
کاهش شدید منابع [غیر متنوع] درآمدی شهرداری ها در طی سالیان اخیر، که متاثر از رکود کم سابقه در صنعت ساخت بوده، باعث شده که بار دیگر موضوع درآمد پایدار شهرداری ها در کانون توجه مدیران و صاحبنظران مالی- شهری قرار گیرد. در این خصوص مطالعات متعدد و گسترده ای صورت گرفته لیکن بدلیل آنکه عمده راهکارها متوجه تعریف سرفصل های جدید درآمدی بوده، با توجه اینرسی بالا نظامات اداری- مالی در برابر تغییرات ساختاری و نیز عدم توجه به حقیقت وابستگی مطلق منابع درآمدی سهل الوصول شهرداری ها به چرخه ساخت و ساز، نتایج چشمگیر و تحقق پذیری حاصل نگردیده است.

 تغییرات وصول درآمد شهرداری ها در طول زمان را می توان به دوره های "ترسالی" و "خشکسالی" تشبیه نمود. نگاه مقطعی، فقدان یک نظام مدیریت بهره برداری از درآمدهای تحقق یافته و عدم وجود صندوق های پس انداز باعث گردیده که عملا در دوره های ترسالی، اندوخته ای برای گذر از بحران های احتمالی آتی فراهم نیاید. تعریف و اجرای پروژه های بزرگ مقیاس و گشاده دستی در رشد [و نه توسعه] از بارزه های این ترسالی است. از این روست که آغاز فعالیت هر دوره جدید مدیریت شهری مصادف با خزانه ای خالی و انباشتی از تعهدات است.

 یکی از راه حل های تداوم بخشی درآمد، تبدیل لوازم بهره مندی مالک از حقوق انتفاعی زمین از قالب "بیع"، به عقد قرارداد" اجاره سرمایه ای" میان شهرداری و مالک است. ب

ه صورت مشخص در خصوص "تراکم ساختمانی"، مالکان در چارچوب ضوابط و مقررات طرح های تفصیلی مصوب از میزان معینی تراکم ساختمانی و احیانا تراکم تشویقی [ و یا متاسفانه در قالب توافق با شهرداری، مازاد تراکم] بهره مند می گردند. در زمان صدور پروانه ساختمانی، شهرداری ها در قالب عقد بیع تقریبا غیر مشروط، نسبت به واگذاری دائمی حق توسعه(Development Right) به مالک در قبال دریافت یکبار عوارض ساختمانی اقدام می نمایند.

 فرض کنید که این قالب تغییر یابد. مدیریت شهری در قالب عقد قرارداد اجاره سرمایه ای [Finance Lease]، حق انتفاع تراکم ساختمانی را در ازای دریافت اجاره بهایی ماهانه واگذار نماید. دقت گردد که انتقال دارایی (در اینجا تراکم ساختمانی) در پایان دوره اجاره الزاما از شروط اجاره های سرمایه ای نیست. 

از این رو تراکم ساختمانی در نهایت در ید مدیریت شهری باقی می ماند در حالیکه سرمایه ای بودن اجاره باعث می گردد که مالک زمین از منافع حاصل از سود و یا ضرر مورد اجاره [به سان واگذاری مطلق] بهره مند گردد. 

در این الگو عدم پرداخت مبلغ قابل توجه در ابتدا و تحت عنوان عوارض تراکم ساختمانی، بنیه و رغبت سازندگان به ساخت و ساز را بخصوص در دوره رکود افزایش داده و به رونق منجر می شود. در مقابل شهرداری ها به شرط وجود ضمانت های اجرایی، از درآمدی مستمر و متداوم [ هرچند در نقطه شروع، کمتر] از بابت اجاره تراکم ساختمانی برخوردار می گردند. 

بعلاوه با توجه به آنکه متعارفا قراردادهای اجاره سرمایه ای، رابطه معناداری با عمر اقتصادی مورد اجاره دارند مدیریت شهری با حفظ حقوق مالکانه خود بر تراکم ساختمانی، عملا زمینه هدایت آتی توسعه را برای خود حفظ می نماید. 

به عنوان مثال یکی از مشکلات فعلی و آتی شهرها شکل گیری شتابناک مجتمع های پر واحد مسکونی، اداری و تجاری بوده که مشخص نیست پس از پایان عمر ساختمان و با توجه به وجود مالکان متعدد در انتظار چه سرنوشتی هستند.(نمونه هایی مانند پلاسکو). 

در الگوی پیشنهادی مدیریت شهری می تواند با عدم تمدید قرارداد اجاره تراکم ( معطوف به وجود شرط پایداری بنا در قرارداد اجاره تراکم ساختمانی)، از حداقل ابزار الزام مالکان به نوسازی بنا  برخوردار گردد. با بررسی شرایط حقوقی و فقهی این الگو می توان مفهوم انتقال حق توسعه [TDR] را در مدیریت شهری ایران بومی نمود.

نام:
ایمیل:
* نظر:
* کد امنیتی:
Chaptcha
حروفي را كه در تصوير مي‌بينيد عينا در فيلد مقابلش وارد كنيد